¿CUÁNTO CUESTA CONSTRUIR UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR?

Construir la casa de tus sueños, a tu gusto, es la ilusión de muchas personas que, sin embargo, no hacen realidad por la complejidad del proceso.

El desconocimiento técnico, legislativo y de precios del mercado hace que este sueño se convierta en pesadilla para aquellos que se han embarcado en tal proyecto.

Hay también que añadir la incertidumbre económica. Nunca sabes realmente cuánto cuestan las cosas. Nunca estas seguro de si todo lo que necesitas está incluido en tu presupuesto ni si dispones de todos los trámites necesarios para vivir en ella.

Por poner un ejemplo, imaginamos una casa de 180 m2 en un terreno residencial. Al finalizar, haremos un resumen de los costes en función de este supuesto.

Hay de tener en cuenta varios conceptos así que comenzaremos por el inicio en el caso que sea necesario que es la adquisición del terreno.

1. La compra del terreno

El precio del terreno dependerá, de los metros cuadrados, de la ubicación, de la calificación urbanista, de los parámetros técnicos… etc…


Coste del terreno representa un gasto muy importante que puede rondar entre el 30% y el 40% de la inversión total.

 

Siempre recomendamos que el coste del terreno nunca supere 1/3 de la inversión total.

 

Es importante conocer sus características urbanísticas y legales, información que te será proporcionada por el servicio de urbanismo del ayuntamiento donde esté ubicado el terreno.

 

Solicitar también nota simple del Registro de la propiedad para comprobar superficie escriturada, cargas y servidumbres.

 

A precio de compra habría que sumarle el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) (10%, Comunidad Valenciana) o el IVA (21%) en función de si son empresas o particulares.

2. Gastos de notario y gastos financieros

El notario te acompañará durante todo el proceso. Además, tanto por la compra del terreno como al finalizar la obra deberás registrar ambas escrituras en el Registro de la Propiedad.

 

Los honorarios del notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. Para ambos está en torno al 0,5% del valor del inmueble más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), 1-1,5%.

 

  • Notario y registrador 0,5% del Valor inmueble a construir /terreno
  • AJD 1 – 1,5% Valor inmueble a construir /terreno
  • Eventual tasación 250 – 500€ En función del valor del inmueble a construir o / terreno.

 

Los honorarios del notario, del registrador y el precio de una eventual tasación llevará su IVA (21%).

3. Los técnicos

La Ley de Ordenación de la Edificación establece los diferentes cuerpos intervinientes en el proceso edificatorio. Entre ellos, los técnicos facultativos: los topógrafos, geólogos, arquitectos y arquitectos técnicos, todos ellos necesarios para las diferentes fases del proyecto.

 

Estudio topográfico: ofrece la realidad física de la parcela, es decir, la superficie real que tiene la parcela.

 

Coste: rondará los 750-1.000 € para una parcela entre 500 y 1000 m2.

 

Estudio geotécnico: Nos ofrece la resistencia del terreno y la cota de cimentación para el proyecto edificatorio. Es un documento obligatorio en cualquier construcción.

 

Coste: rondará los 1.500 € para una vivienda unifamiliar de una superficie de ocupación no superior a los 400 m2.

 

Arquitecto: es la figura principal en el proceso de proyección de la edificación.

 

Sus honorarios varían en función de la complejidad y superficie de la vivienda.

 

Coste: entre el 3-6% del presupuesto de ejecución material (PEM), que representa el coste de los materiales y de la mano de obra.

 

Es solo una estimación. Algunos profesionales estiman sus honorarios en unos 10% (y más) del PEM.

 

Incluye, la elaboración del proyecto básico, del proyecto de ejecución, ambos visados por el colegio de arquitectos correspondiente, y la dirección de obra.

 

Arquitecto técnico:  Es responsable de la fase de ejecución de la obra. Es el coordinador de seguridad y salud y del control de calidad de las obras.

 

Coste: Al igual que el arquitecto, sus honorarios serán entre el 3%-6% del presupuesto de ejecución material (PEM).

 

  • Estudio topográfico 750 – 1.000 € Para parcelas de entre 500 y 1.000 m2.
  • Estudio geotécnico 1.500 €.
  • Arquitecto 3 – 6% Del presupuesto de ejecución material (PEM).
  • Arquitecto técnico 3 – 6% Del presupuesto de ejecución material (PEM).
  • Al tratarse de costes profesionales todos estos gastos tributan al 21% de IVA.
4. Las licencias y seguros

Para empezar la obra se debe solicitar al ayuntamiento correspondiente la licencia urbanística, para verificar que el proyecto cumple con la normativa municipal. Sirve también para proceder a la autoliquidación del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO).

Antes la concesión de la licencia, y para poder iniciar las obras, se deberá depositar una fianza en el ayuntamiento, para garantizar la correcta gestión de los residuos derivados del proceso edificatorio, y el estado de conservación de las aceras y viales públicos que se pudieran ver afectados por los trabajos de construcción.

Debes considerar que además de propietario eres promotor privado y como tal deberás contar un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción.

Recomendamos la contratación de un seguro decenal que garantice la promoción a la finalización de las obras.

Para ello es necesario los informes emitidos por un Organismo de Control Técnico (OCT) que verifique todo el proceso edificatorio desde su concepción hasta la entrega de llaves. Este seguro sólo es obligatorio si se quiere vender la casa en los 10 años siguientes a su construcción.

  • Tasa de licencia de obras 1 – 2% Del presupuesto de ejecución material (PEM).
  • ICIO 4% Del presupuesto de ejecución material (PEM).
  • Seguro RC 1.500€.
  • OCT y seguro decenal 1.500€
5. La construcción

La construcción es la parte más importante. Representará unos 80% del total del presupuesto global (sin incluir el coste del terreno).

El presupuesto para la construcción de una casa depende de la superficie total y de la memoria de calidades de la vivienda.

Del presupuesto de ejecución por contrata (PEC), el presupuesto del constructor, hay de distinguir los siguientes costes:

  • El PEM, presupuesto de ejecución material y que afecta a otros gastos como los honorarios de técnicos.
  • La licencia.
  • El impuesto de construcción.

Si consideramos que el precio por metro cuadrado de la construcción de una vivienda unifamiliar ronda los 900€ – 1.200€ metros cuadrados, nos referimos única y exclusivamente al coste de construcción, sin tener en cuenta el resto de los gastos que hemos mencionado anteriormente.

  • Presupuesto de ejecución por contrata (PEC) 900€ – 1.200€ por metro cuadrado.
6. El fin de obra

Al finalizar la obra se deberá pagar algunos trámites administrativos:

 

  • La tasa de licencia de primera ocupación. Comprueba que las obras son conforme a proyecto, reajustando, al alza o a la baja, el ICIO.
  • La cédula de habitabilidad. Comprueba el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
  • El alta de los suministros de agua, luz, gas y telecomunicaciones.
    Estimación de coste: 200€ por cada suministro
    .

Entonces con todos estos parámetros… como responder con precisión a la pregunta ¿Cuánto cuesta construir una casa?

 

Esa incertidumbre es lo que Garcisa De Levante elimina de raíz con su fórmula “LLAVE EN MANO, PRECIO CERRADO”. En toda transparencia sin agobios y sin sorpresas.